关于今天的地产行业来说，归根究竟，碰面临三个基础问题：
1、新的商业地产如何快速实现租售。
2、旧有的商业地产如何实现重构与升级。
3、住宅地产新盘如何解决快速销售。
有一条解决路径已实践证明行之有效：就是“先养水土再种树”。具体来说，就是把招商分为三个阶段：
- 首先，引入“源生业态”，其能带来优质的首批种子用户：这些种子用户在购置力、驻留时间、到店频率及与其他的业态的用户重合度等方面很是优质。
- 第二步，基于“源生业态”爆发的种子用户，招商直接关联的“伴生业态”。
- 第三步，基于前面两阶段爆发的用户资源/能力，再进行其他业态的招商。
显然，这里面的基础要害点在于第一步，源生业态的引入。通常，我们把这部分版块叫做“先导区”，能否建立稳固的先导区，决定了整体事情的成败。实践证明，教育行业(尤其是面向1~12岁儿童的教育项目)是很是理想的源生业态。因为其具备几个很有价值的特点：
- （优质）教育项目的用户（儿童家长）大多是比较具备购置力的新中产阶层，也是现代大多商业项目的主要客群。
- 在孩子的上课时间，家长通�；嵩谒闹芷诖�，爆发了一段硬性的场内驻留时间，带来消费时机。
- 孩子在报课的时候，每门课的学习周期通常在3~12月，每周会上课1~2次。并且大部分孩子会报不止一门科目。这就带来了牢固、连续的到店频次。
所以，一个教育综合体，就是一个绝佳的先导区。
下面我们举三个例子，看具体如何落地：
案例1 新商业项目的租售
项目配景：
哈尔滨市哈西，2012年竣工，典范的街边商业综合体，2万平，25个商铺。2任署理招商均未乐成。下图为招商前照片：
解决路径：
首先导入幼儿园、早教、儿童素质教育等教育项目作为先导区（源生业态）。以此租约为“诱饵”，招商面向“妈妈群体”的美容、生活效劳等项目。最后，再基于前两个阶段的基础，招商剩余的其他业态。
最后的结果是：2015年4月1日启动招商，5月1日至8月1日历时3个月招满。 至2016年6月投资市场自然启动销售，售价2.8万/平米以上。2017年5月1日售罄。租售任务，顺利完成。下图为招商后照片：
其经营特色之一，在于作为一个教育综合体整体，做了许多基础的市场及营销类事情。如进入社区及学校，建立统一的市场渠道；作为亲子基地，承接种种亲子运动等。目前经营情况已经获得了很是显著的改善，满租率很是高且租金水平也较以前有了大幅提升。是一个古板老旧商业项目乐成升级的典范案例。
案例2 旧有商业项目的租售
项目配景：
上海市成熟商圈陆家嘴八佰伴商圈，项目正劈面100米就立着第一八佰伴、华润时代、新梅联合三个大型成熟购物中心，半径2公里内另有多个成熟商业项目，竞争很是猛烈。项目商业部分：1~8层，共4万平米。自2005年10年间更换了三次定位和运营团队，前两次均以失败告终。直到第三次，项目以教育作为先导业态，转型为大型教育综合体，乐成转型，招商和运营情况都很是理想。
项目的名称是“1088广场”，在笔者的上篇文章《野蛮生长：快速奔驰中的教育综合体》中也有所介绍。其业态组成是：源生业态（先导区）以儿童教育为主，占比50%；伴生业态以面向妈妈群体的美容，医美等为主，占比20%；餐饮业态占比20%，其他业态占比10%。
他的奇特之处是，自建很是强的营销团队。通过大型亲子运动、家庭教育、社区运动等形式，组建了基于周边效劳半径内粘性很强的家长社群，在招商事情中起到了很是大的作用。
案例3 住宅地产新盘如何解决快速销售难题
项目配景：
15年竣工，位于长沙市区南城边沿（其时位置很偏）。项目定位中产人群，品质自己不错，开盘后销售情况很是不睬想。
解决路径：
开发商直接取消售楼处，零租金引入社区素质教育综合体品牌：创梦者。在6个月的时间内，助力房产销售200+套。下图是原售楼处变换的社区教育综合体：
其独到之处是，除了设定种种有温度的“营销点”有力导流外，更通过常态化的运营体系，有效吸引外地潜在购房人群（新中产阶层），爆发连续的到店体验场景及情感链接，建立了有效的潜在用户社群。最终以此成为了房产销售的有效助力。下图是其运营体系：
所以无论新旧商业地产照旧住宅地产的租/售，教育综合体都可以作为先导区为后续的事情打下坚实的基础。
那么，教育综合体的业态应该如何配置？是否只要是教育项目就可以简单地引入？各项目又如何形成有效协同？其入驻的相助方法应该如何设计？敬请留意此系列的后续文章。
上期回首：【产城原创】地产视角下的教育综合体系列1期 野蛮生长：快速奔驰中的教育综合体
下期预告：【业态配置：综合体究竟综合些什么】 敬请期待~
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