各地政府正密集出台养老产颐魅政策，许多民营资本准备实验“切一小块蛋糕”的时机。大型包管资本早已在养老业土地“自嗨”了，老人们则被眼花缭乱的养老公寓搞得六神无主，甚至有人卖掉城里老屋子，搬到城外宅基地公寓假寓。
这么神奇的养老公寓，其商业模式是怎样的？或者直白地说：养老公寓是怎样投资，又怎样赚钱呢？笔者带你开启“商业模式剖析之旅”。通过案例剖析了解养老公寓资本运作模式。此处首先谢谢挚友邓总，他的优秀团队正研发全新理念的温馨人文养老模式，因此为我提供了名贵市场数据。
NO.1 养老公寓投资时机
本次“剖析之旅”从养老公寓收费结构出发。广州市在2017年宣布了关于规范养老效劳收费的通知。通知第（四）条划定：公办养老机构不得收取“一次性生活设施费”，这条共18个字，正是这18个字让民间资本看到了无限商机。此处北方读者可能会困惑：何解？原来在广州乃至南方省份的社会共识是“法无禁止即可为”。而在东北华北地区，对应共识是“法无授权不可为”，智慧如你的读者，虽然明白广州民间资本如何看待这项收费政策了。没有禁止就可以收费，但民营资本是如何利用这项收费政策叩开养老公寓大门的呢？
懂规则的读者马上会说“慢，养老公寓是养老机构吗？”问得好，养老公寓是纯粹房地产，养老公寓经营行为并不纳入养老行业治理规范。所以关于养老公寓的收费标准，民政局和物价局都不亮相。也有些养老公寓与民政部分有协议，由政府购置少量床位效劳来缓解社会救济任务，虽然同时接受民政局对这部分床位的效劳质量与收费标准监督和政策性补贴，最重要是养老机构招牌就能正当挂在大门口，骤眼望去还以为整体都是政府认证的养老院。可是细看收费就见眉目，民资养老院可以自主决定收取“一次性生活设施费”。请先看下图，这是广州某养老公寓收费实录。这个收费标准在广州市算是很低的了。
外行看热闹，内行看门道。上方数据透露出广州地区养老公寓很普遍的经营战略。笔者逐步剖析如下：
老人交了这些用度就可以入住吗？是的，但没人理睬你，因为护理费，餐饮费，能源费，清洁费还没交呢，这些属于效劳用度。本文只剖析资产性收益。养老公寓开发本钱请看下方。
收费与本钱关系剖析
剖析表中的“一次性购置费”名义上是生活设施配套费，由于设备购置费已提取折旧费，所以实际上是零本钱收益。屋子出租20年该项购置费收入令人怦然心动。在供方市场情况下，养老公寓大可从容地继续收取这笔用度。
上述剖析展示了养老公寓本钱与收入之间的财务逻辑。即种种附着在房租的收费减去屋子及配套设施的综合开发本钱，尚有诱人的盈利空间。“一次性购置费”实际上是零本钱纯收入。丰富利润“法无禁止即可为 ”，这就是民资看好养老公寓的诱因。 因为其资产性收益宁静明确，投资回报率着实令人满意。 这项行颐魅政策会勉励民间资本簇拥开发养老公寓。
NO.2 收费结构透露了什么
剖析之旅来到第二步�？梢允杖 耙淮涡怨褐梅选笔沟醚瞎⒊闪送蹲适谐〉摹跋汊拟摹�。但在广州也有不收“一次性购置费”的民资开发养老公寓。不过效劳价格就令人“辣眼睛”了。请看下图：
这份不收取购置费数表中双床房最低护理费每床每月800元，即每房每月最低护理费1600元。双床房护理费最高每床每月5000元，即每房每月最高护理费1万元。也有朋友认为，收取“一次性购置费”养老公寓的护理费会自制点，不收购置费的护理费贵点，关于老人来说都是差未几的支出。在消费者角度看，两个收费计划的财务账确是差未几。可是笔者关注的是差别的收费结构关于企业内部而言，能反应出两种差别的利益分派机制。
本文第一步剖析针对开发本钱与资产性收益，这种收益理所虽然归于投资人。也许企业高管们还能扯点“绩效人为”关系，资产性收益关于普通员工就没有半分钱关系了。企业员工的薪酬水平由效劳性收益决定。投资人，老人与员工三者的利益关系，请见下表。
在养老公寓企业中，调理收益分派比例的只能是投资者。有太多养老公寓企业由于高收费与护理员低人为之间造成巨大的心理落差爆发一个现象，就是下层员工流动率太大，笔者见过每月换护理员20%以上的养老公寓。频繁更换护理员会对老人家心理健康、效劳品质、企业口碑均造成巨大伤害。老人护理业务最名贵资源是优秀护理员。笔者听说专门护理老人的智能机械人已经面市了，读者会考虑买个智慧绝顶的机械人护理员，替代自己对老妈老爸温存尽孝吗？
人是对效劳高品质的包管，但“人对人”效劳也将会成为奢侈消费。都知道优秀员工可贵，但又有几个投资人愿意与员工共享企业生长红利呢？若真心去做就会成绩伟大的企业，例如华为、格力。
NO.3 从收费结构看商业模式
剖析之旅来到了第三步，一件事物可以用许多维度去剖析研究。笔者研究养老公寓商业模式时仅关注下图中的三方交易结构。其中，正向循环的利益传送机制各人熟悉，反向循环的激励机制就很少人关注了。本文通过对收费结构剖析，从而解析养老公寓的投资回报路径，以及部分养老公寓保存的“高房租低品质”诟病成因。
投资人为了快速收回投资本钱，一定会尽量提高资产性收益即租金，另外设立不可退回的“一次性生活设施购置费”，而这笔收入却跟效劳业绩没有关系，员工无缘分享。当收费结构中的资产性收益占比大，效劳性收益自然占比小。
包管投资人资产性收益有丰富利润，员工薪资酬金就会偏低，就难以留住优秀员工； 当收费结构中效劳性收益占比大，员工收益会提高，效劳质量相应提升。 虽然后者也要顾及投资人合理收回投资本钱的问题 ，可是投资收益泛起暴利，未必是好事，古训早已有之。
剖析之旅发明，合理的收费结构有利于建立反向循环激励机制，使之成为企业可连续生长的动力源。【全文完】
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