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从实施主体运营模式角度看，北京“商改商”都会更新项目可大致分为3种焦点模式——以太古雅秀、SKPS为代表的二房东模式，以王府井、首商、翠微为代表的自革新模式，以及以大兴春风里、芳圆里ID Mall为代表的资管模式。

以三里屯雅秀为例。升级前，北京雅秀市场是与秀水街市场齐名的涉外市场，开业之月朔铺难求。但陪同需求萎缩经营状况一落千丈。雅秀大厦曾多次转型寻找新偏向。2015年转型购物中心未能扭转经营颓势。随后定位轻奢路线，业态多为买手店和设计师品牌。依旧经营不善并在2016年9月进入闭店状态。2017年雅秀大厦寻求整体出租，承租方太古地产将雅秀包装为太古里西区，以UNIQLO、DESCENTE、NikeRise、M·ONE作为四大主力店，将其作为三里屯太古里项目的组成部分。

二房东模式另一个典范案例SKPS，前身为北京著名的烂尾楼长安8号，其在2007、2008、2009、2012年四易其主。2019年底，SKP租下了佳兆业广场的BI层到4层，建筑面积近20000平米，以“数字的化未来”与“模拟的已往”在火星平衡共存的奇妙场景，营造了一个融适时尚、艺术和科技的未来新世界气氛。

通过两个案例可以看出，“二房东模式”更适合焦点商圈焦点项目，其以强大的品牌把控力和较高的租金蒙受能力，化解潜在的竞争危害，同时扩大经营面积、调改业态组合、富厚空间体验，连续强化自身在商圈的领导职位。历程中甚至不盘算更新项目单独的本钱和收益关系，而是从整体利益出发通盘考虑。

2019年初，北京市商务局对全市经营面积2万平方米以上的古板商业进行了摸排和走访。目前面积2万平方米以上的古板商业，开业20年以上的有18家，开业10-20年的有54家，一共是72家。2019年10月30日，北京市商务局通报，做好本市古板商场提质增效，“一店一策”升级革新事情，北京确定了10家本市古板商场转型升级试点名单，包括：王府井百货大楼、西单商场、长安商场、百盛购物中心、蓝岛大厦、赛特购物中心、翠微百货、甘家口大厦、资和信百货、顺义国泰百货。

表：部分“一店一策”升级革新商场统计

从革新效果看，此类项目虽然区位条件极佳，但受限于产权方企业类型特点，北京古板百货“一店一策”革新升级项目多以外立面翻新、室内装修重置、增加社区商业功效等为主的“基础更新”。除西单更新场等极个体项目外，缺乏迎合新消费趋势的空间审美、立异业态和效劳内容，革新理念和手法相对较为守旧，从市场角度难言乐成。

但自2021年开始，以昆泰与盈展相助打造的THE BOX为代表，此类项目业主方积极与市场化企业相助，依托存量载体规模和区位优势，未来有望成为北京“商改商”市场的焦点供方。

以大兴大悦春风里项目为例。2018年，大悦城控股和高和资本联合建立了50亿元的都会更新并购母基金，北京大兴大悦春风里是该基金建立后投资的首个项目。在角色分派上，高和资本在其中卖力投融资、本钱管控及资产证券化的退失事情，大悦城则卖力设计以及招商运营的部分。双方配合认购劣后级，同时配合优先级资金对物业进行革新及运营。计划通过运营优化经营性现金流，最终依托高的租金回报率实现公募REITs退出，从而实现既能小股操盘，又能靠外部资本形成扩张。前身是美罗城的芳圆里ID MALL同样接纳了类似的运营撬动资本的更新模式。

资管模式运作周期普遍比较长，包括前端投融资、中端运营治理和后端以资产证券化为主要方法的资产变现退出。因此需要凭据差别投资阶段、差别LP回报率要求，设立差别主题基金匹配物业开发、开业前期、稳定运营的各个阶段。不但考验操盘方的资本运作能力，更考验市场周期认识、资产识别、法务处理、财务结构设计、物业革新、招商及运营的综合能力，操作难度极大。

三种运营模式的适配情况截然差别，在具体操作历程中过，要结合更新标的的产权方特点、市场价值、自身的品牌议价能力、优势领域、企业生长战略、政策要求等综合决定。整体看，相比于“商改办”，“商改商”难度大，实践并乐成案例数量较少。但相比上海层出不穷的商业立异调改项目，北京的商业地产仍保存大宗时机。