●
前言
已往40多年，中国经历了人类历史上最大规模的城镇化加速历程。2023年末，我国常住人口城镇化率抵达66.16%，已进入城镇化中后期生长阶段。新城建设投资边际效益锐减，“摊大饼”形式的古板都会运营逻辑逐渐失效。都会生长将逐步从“增量拓展时代”向“存量挖掘时代”太过，都会更新将成为中国大中都会空间升级利用的重要偏向，是下一阶段需要配合面对的要害命题。
2020年“实施都会更新行动”首次写入我国五年计划，都会更新升级为国家战略，其重要性被提升到前所未有的高度，相关支持政策也进入密集出台期。在政策支持下，拥有现成流量优势的都会存量空间，其全要素生产本钱已低于外围新开拓的新城开发区，作为工业升级、人口集聚、产城融合的载体资产具备更高的投资收益能力，是实现都会运营“二次创业”的主战场，亦是未来都会魅力塑造与品牌竞争的要害举措。
都会更新绝不可是关于容积率、开发量、出让金补缴分派的政策机制博弈，其更应该是多元都会生长要素重构优化的历程，要求实施主体具备多维度、多条理的专业能力和要素整合能力。为此，球盟会都会更新研究中心以北京地区为研究重点，面向“商改商”、“×改办”、“旧厂改园区”及“老旧小区革新”等热门更新赛道，针对性梳理实施主体类型、革新模式及要害要点，助力理解当下都会更新的生长阶段与运营逻辑。
以下为“旧厂改园区”篇。
旧厂改园区整体概况
陪同非首都功效疏解的连续推进，大批城六区规模内的工业企业外迁。据统计，仅“十三五”时期，全市累计疏解退出一般制造业企业达2154家，退出企业主要集中在建材、机械制造与加工、家具和木制品加工等行业，有序转移疏解了不切合首都都会战略定位的相关工业，阶段性完成集中退失事情。别的，另有大宗物流仓储中心的非首都功效工业被转移出北京，泛起大宗闲置老旧工业厂房。
北京市政府陆续出勉励和支持�；だ美暇沙Х可の幕匆夤ひ档南喙卣�。包括《关于�；だ美暇沙Х客卣刮幕占涞闹傅家饧贰ⅰ豆赜诩铀偈屑段幕匆夤ひ凳痉对扒ㄉ枭さ囊饧贰ⅰ侗本┦形幕匆夤ひ翟扒隙肮娣吨卫聿椒ァ返�，组成了新时期北京文创园区生长的指南。在政策的推动帮助和市场情况的成熟驱动下，北京文创工业生长十分迅猛。
截至“十三五”末期，北京全市共有文化创意园区403家，其中向阳区文化创意工业园区数量最多，抵达192家(占比47.6%)，大都由老旧厂房革新而成。
北京文化创意园区漫衍（“十三五”末期）
旧厂改园区实施政策
凭据《北京市都会更新行动计划（2021-2025年）》的划定，关于老旧厂房和工业园区，北京市要求低效工业园区“腾笼换鸟”，老旧厂房更新革新。具体而言，积极支持既有低效工业园区更新，利用腾退空间建设工业协同立异平台，推动古板工业转型升级，建立工业园区计划使用性质正负面清单制度，疏解非首都功效，生长新工业、新业态，聚集立异资源、培育新兴工业。计划到2025年，有序推进700处老旧厂房更新革新、低效工业园区“腾笼换鸟”。
《北京市都会更新行动计划（2021-2025年）》也明确划定了对社会资本加入都会更新的支持，并同意社会资本提前加入计划设计，勉励资信实力强的民营企业全历程加入更新项目，形成投资盈利模式。别的，关于加入低效工业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新革新等更新项目的社会资本，市政府牢固资产投资可凭据相应比例给予支持。
目前，北京市关于老旧厂房及工业用地都会更新的具体划定主要为《关于开展老旧厂房更新革新事情的意见 》、《北京市人民政府关于实施都会更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号）（“《北京都会更新意见》”），别的，北京市经济技术开发区（“经开区”）公布了更为细化的《北京经济技术开发区关于增进都会更新工业升级的若干步伐（试行）》（“《经开区都会更新若干步伐》”）、《亦庄新城工业用地先租后让实施步伐（试行）》等划定，其主要内容如下：
旧厂改园区操作路径
关于变换为文创空间的项目，一般由实施主体向发改、计划、自然资源、住建等部分申请进行项目建设，同时向区文化工业主管部分提交申请，并在市文资治理中心进行项目备案。文创项目在用地阶段可享受《北京市都会更新意见》项下的用地优惠政策，如：过渡期优惠、协议出让、先租后让等。
关于不改变用地性质，仅对工业进行升级的项目，一般由实施主体或权利人向属地政府/园区管委会提交实施计划，并凭据实施计划的要求进行计划建设。对经批准的工业升级项目，在切合计划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
关于转型升级、改变用地性质的项目，一般由实施主体或权利人向属地政府/园区管委会提交实施计划，在取得属地政府或园区管委会同意后，还需要报市、区计划、领土等部分进行审查，治理计划调解和土地相关的变换手续。别的，在报建历程中，也需要关注变换后项目的特殊审核部分，如转为养老用地的，养老机构需在民政部分进行备案等。工业用地更新项目中，用地性质调解需补缴土地价款的，可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，分期缴纳的最恒久限不凌驾1年。
旧厂改园区焦点痛点
1. 大大都待革新园区资源掌握在国企手中，但产权普遍不清晰，或者为划拨用地，交易较为困难。另外作为一经的制造业重点项目，在项目招商引资时，地方政府给予项目方一般会有很大优惠。包括不限于土地价格优惠，税收返还优惠，纳税指标优惠，甚至直接给予租金补贴等。为此政府会对股权转让进行限制性的条件设置，如税收允许、税务罚则及环保限制、工业限制等事项。
2. 来源多是非首都功效疏解，大都为M1用地，转换用地性质困难，虽然目前多执行太过政策，可是具体操作路径仍不明确。
3. 无法增加容积率，违建需进行拆除。目前增加容积率需在区级规模内平衡，很难增加容积率，存量厂房多保存私搭乱建现象，更新历程中需进行拆除。
旧厂改园区焦点模式
1. 自主更新——资产持有方（原国企）转型成为园区经营者，或从原国企的留守治理团队中孵化出新的运营团队，代表项目如恒通国际立异园。
2. 授权运营——资产持有方（原国企）将原有厂房以较低价格恒久租赁给专业的运营方，由运营方卖力翻新、革新、定位、招商、租赁以及后续效劳。目今园区以这类情况革新居多，并形成了一定的规模。这一模式也为锦和、德必等主流的文化工业园区运营商所接纳。模式焦点是提前锁定低租金，并在将物业产权革新翻新后对外出租，近些年存量厂房获取本钱逐渐增高，加之存量厂房持有方纷纷下场，行业竞争加剧，行业龙头已开始向公寓、商业等领域拓展。
3. 委托运营——资产持有方（原国企）委托专业运营公司提供定位设计、改建工程治理、招商、运营治理等效劳（轻资产模式）。园区委托运营业务已生长多年，除园区运营企业外，如Beeplus等联合办公、商管企业也纷纷进入这一领域，目今已成红海。
习总书记指出：“历史文化是都会的灵魂，要像敬服自己的生命一样�；ず枚蓟崂肺幕挪�。”老旧厂房作为都会历史生长的遗存，是展现其工业文化的重要窗口宁静台，也是延续都会文脉、拓展都会文化生长空间的焦点载体。纵观都会更新自己的生长脉络，将老旧工业厂区革新成商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功效、综合性新型消费载体一直是一条焦点主线。期待在政策的进一步支持下，越来越多的老旧工厂能以艺术创意、工业重塑、商业激活等形式实现升级革新、破茧成蝶。
球盟会咨询都会更新研究中心
球盟会都会更新研究中心致力于探索中国都会内涵式生长新时期的存量提质革新与增量结构调解，推动都会开发建设运营模式转变，助力建设立异都会、绿色都会、智慧都会、人文都会。我们专注于更新机制、工业计划与导入、都会资产运作的理论研究、模式立异、实践落地和流传赋能。
扫一扫
关注我们
地点：北京市向阳区北苑路86号院E区213栋
邮编：100101
联系电话：010-84108866（总机）
业务咨询：400-093-2688（免话费直拨）
