十六字说透泛商业地产运营的四种境界
这是一个诡谲的时代，有许多看似矛盾的事情在同一主体上爆发：房地产销售占九成以上的企业纷纷更名去地产化；一边对内宣称，只拿住宅占比凌驾7成以上的项目，一边对外把自己妆扮成一个工业投资商；卖商业的时候告诉投资者租金可观，招商的时候告诉商家，租金好商量只要你来……这一切都爆发在这个房地产要加工业的“白银时代”，被加的工业从最常见的商业零售、办公、文旅、养老到不常见的教育、体育、科技、农业。这些类型的地产差别于古板住宅地产的最大之处在于，住宅地产卖了以后只需要在功效层面维护的物业治理，而“＋工业”的地产还需要庞大得多的工业运营�；谎灾�，这些地产从某种意义上说，与商业地产的逻辑是一样的，是一种运营型的业态，我常称之为泛商业地产。
只要跳出古板的“拿地－开发－销售”的住宅地产思维，我们就会发明泛商业地产遵循完全差别的商业逻辑，保存差别的经营境界，凭据我们近年来的实践和视察，可以用十六个字来形容四种截然差别的泛商业地产运营境界。
NO.1 境界一：租金博弈
这是最常见的，缺乏有效运营的一种自然状态。那些被散售的商业街、鸽子铺都是如此，最典范的就是万达的“金街们”。由于缺乏有效的运营机构，这类项目只剩下业主和商家基于租金的零和博弈。业主们虽然希望租金越高越好，可是租金的上涨意味着业主吃掉商家更大比例的毛利。另一方面，商家从自己的利益出发则希望租金越低越好。
如果博弈中更主动的业主方过高的增加租金，商家会最终选择退出零和博弈，弃租出走，导致整个项目的大面积关门，最终走向衰败。两种情形会使这种情况的概率大增：一种情形是开发商和炒家把产权价格抬得过高以至于为了给价格以足够的支撑必须索要凌驾商家蒙受能力的租金；第二种情形是该类业态的项目和面积过多，凌驾本区域的需求量，商家已经不敷用了。那些经营不善的万达金街属于第一种情形，而在那些拥有过量且同质化写字楼的都会，这些难以出租的写字楼就属于第二种情形，在这种情形下，商家有更多的博弈权力可以压低租金。
也有许多在这一运营境界的物业在供求关系相对平稳的情况下，会随着工业的生长获得租金的生长，但这只是市场的平均红利。在越来越多的都会，种种泛商业地产项目大增的配景下，这种不稳定平衡状态会轻易被突破，于是我们看到，大大都项目经营乏善可陈，只有少数项目经营良好，而这些项目往往都处于接下来论述的第二种运营境界。
NO.2 境界二：种草引狼
如果说第一种运营境界的商业生态完全是自发形成，生态软弱，许多时候都退化成了“荒原”的话，第二种运营境界则是刻意设计的一种更具适应性和生命力的商业生态系统。在这里所谓的“草”是指针对区域或社区规模内现实保存的“刚需”而引入的商家。由于是“刚需”，所以只要租金合理，这些“草”能够在这片土地上轻松成活，以吸引“刚需”们，也就是吃草的“羊”前来消费，当草原上吸引了足够的羊，更高品级的生物“狼”就被吸引来了，他们具有更高的商业价值，更强的盈利能力，虽然也能够蒙受更高的租金。
例如，我们在操盘一个省会都会的社区商业街时。在视察了周边的人群数量、年龄结构和家庭结构以后，我们迅速锁定以儿童教育作为商业街区的“草原”业态，并把绝大部分租金优惠政策用于引进2个幼儿园上。当狼群看到这里有草原生成的可能性后，他们不召自来，这些“狼群”业态包括儿童健康和针对妈妈们的美容、健康、烘培甜品等业态。这是一种基于配合客源的生态系统，有刚需的源生业态，也有针对衍生需求的衍生业态，如果运营者能够合理的控制羊群数量、草原面积和狼群的数量比例，这个生态将很快发育起来，并坚持稳定的生长。
种草引狼适用于所有的社区商业和区域商业，可是如果要吸引更大规模的需求，或者许多时候我们会遇上周围险些没有“刚需”的情况，此时，种草引狼已经不敷，还需要升级运营境界。
NO.3 境界三：聚核破局
大部分的文旅休闲地产、旅游商街、康养小镇等等，自己都位于远郊区，周边并无太多需求，必须吸引来自周边更大规模内往往具备多种选择的“非刚性需求”。这类项目必须通过建立强大的“吸引核”来吸引客群实现运营破局。吸引核可以有许多种，可以是古板旅游项目很是强调的“旅游吸引物”，也可以是种种“不怕巷子深”具有很强引流能力的文化IP，甚至是被我们已往称之为配套的吃住行，如果能做到极致也可以成为吸引核。袁家村的“吃”，裸心谷的“住，日本阿苏男孩号旅游小火车的“行”就都是吸引核。
吸引核最重要的是“极致”而不是多，必须竭尽全力的打造，形成难以模仿和逾越的护城河。我们看过许多项目策划报告，把一堆“乐成产品”聚集到一起，结果是哪一个产品都没有获得足够的资源和注意力去打造成吸引核，最终成了吸引力平常的平庸项目，不温不火。
有了吸引核，接下来就是凭据吸引核吸引来的细分客群的消费行为特征打造商业生态，这些“配套”不但能有效的提高单客消费额，并且与吸引核调性一致、匹配度高的配套业态还能为吸引核增色，相得益彰。
NO.4 境界四：工业聚合
在第三重境界下，泛商业地产仍然是利用有限的空间载体吸引有限距离的消费人群，虽然，项目辐射的规模可以随着吸引核的效力增大而远远逾越项目周边。到了第四重工业聚合境界，我们从工业思维出发，完全可以逾越空间的限制，凭据工业的生长逻辑在辽阔的空间为工业配置空间载体，这种载体包括了：工业园区（包括科技园区）、工业制造园区、专业市场、物流园区、零售商业等等。在这些硬件空间之上，更重要的是软性的工业效劳、商业效劳和对工业人的效劳。
在这种境界下，运营者从工业升级的工业痛点出发，从工业链上下游和工业价值链的差别�？樾枨蟪龇�，为工业企业配置合理的物理空间和配套效劳体系，这些工业企业不但包括了工业的主导企业、头部企业，也包括与他们形成密切联系的研产销和种种生产效劳和生活效劳型企业。
我们在为一个西部相对落后的省会都会的大宗政府空置写字楼设计运营计划的时候就建议，仅凭这些性价比很高的写字楼去吸引高端工业是不现实的，我们建议凭据外地支柱工业转型升级的需要，一方面走出去，在北京、上海和深圳建立离岸孵化器，形成吸引高端工业的窗口。首先将这些高端工业的效劳或产品而非企业自己引入外地用于推进外地支柱工业的升级，然后勉励外地支柱工业的头部企业与这些高端工业建立相助机构，这些机构可能是效劳于外地工业升级的生产效劳型企业，也可能是外地工业升级的新型企业，用这些企业来填补空置的写字楼。随着当田主导工业的升级换代，更为欣欣向荣的外地工业可以消化更多的写字楼，实现外地工业价值和资产价值的配合昌盛。
工业聚合是困难的，需要深刻的工业理解，富厚的工业资源和高明的操盘能力。一旦通过工业聚合建立工业生态，它的威力和带来的对外地工业经济和泛商业地产价值提升的利益也是显而易见的。
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结语
从境界一的两主体零和博弈到境界四的全工业生态系统建立，这其实也是一个泛商业地爆发态系统不绝进化升级的历程，眼界决定境界，花样决定结局。在改天换地的时代变局时刻，在世没有选择，必须顺应天时，提升自己的境界。
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