No.1深度城镇化阶段的要求
近日，国家发改委在总结新型城镇化事情成绩时披露了两组数据，第一， 2020年底，常住人口城镇化率提高到60%以上、户籍人口城镇化率提高到45.4%。第二， “两横三纵”城镇化战略花样开端形成。都会群稳步生长壮大，19个都会群承载了全国70%以上的人口、孝敬了80%以上的海内生产总值。
稍作深度思考，不难发明，十四五阶段深度城镇化阶段的生长要求便蕴含在其中。
从城镇化率的角度来看，我国2011年常住人口城镇化率突破50%，2020年底为60%，而“十四五”末计划目标是65%，也就是说十四五阶段人口城镇化速度不会有明显的降低，仍将处于快速增长区间。
从城镇化花样角度来看，目前“两横三纵”花样开端形成，十四五阶段可以确定的是这样“两横三纵”的生长花样只会越来越清晰，未来都会扩张与收缩的“生死线”逐渐明晰，更多的人口将向主要都会圈与都会群聚集。
而重新一轮的领土空间计划要求来看，主要都会开发空间界限基本关闭确定，土地利用的审批与监管将愈发严格与守旧。重要都会圈的要害都会正面对着既要高质量地承接人口连续的高速涌入，也要离别已往摊大饼的生长方法，更要担负起发动中国经济高质量生长的引擎重任。这些重要都会圈的重要都会每一寸土地都将弥足珍贵，深度城镇化任务只许乐成不许失败。
中国仍然处于快速都会化区间
两横是指(欧亚)陆桥通道、沿长江通道以两条横轴，三纵是沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴
No.2为什么是片区综合开发
深度城镇化的乐成代表的是都会利用有限土地最大化的满足人、产、城的生长需要，进而实现都会价值的最大化，借用成都实践来形容就是“人城境业和谐统一”，要抵达这个目的就离不开“片区综合开发”。
“片区开发”在我国现行执规律则文件中尚无明确的界说，从政策文件上到可以追溯到财务部76号文，47号文。我们指的片区综合开发是相关于一级开发来说， 以土地开发利用为基础，跨越土地一级开发、二级房产开发及三级产城运营的全生命周期的综合性开发， 涉及计划设计、土地整理投资、基础设施和公共设施建设、工业生长效劳和运营效劳等多项建设效劳内容，具体类型包括：主题工业园区、都会枢纽功效区、“三旧革新”都会更新片区、旅游度假区等。
那为什么深度城镇化的标准谜底一定是片区综合开发呢？我认为实质上，片区综合开发体现了三个“最”，有望解决快速都会化阶段中，都会功效区开发中的都会品质不高、工业活力缺乏、政府债台高筑、监管缺位越位等问题。
第一，最小的经济综合平衡单位。片区综合开发代表着新一种开发投融模式的转变，一改已往政府以土地经营为中心的都会开发理念，原来的模式实质上是政府利用财务收入和土地开发收益来搞片区的基础设施建设与公共效劳设施，若是政治任务紧迫，还需要自己下场或指挥着亲儿子平台公司卖力投融资与建设经营， 这种模式直接造成政府债务危害连续增加和土地财务依赖水平日益提高。
目前一道道严防地方政府债务危害的中央文件急急如律令，各地政府也深作用债红灯约束重重，全历程审计如芒在背，古板开发投融模式难以为继。片区综合开发是在明确有限空间规模条件下，着眼于都会的远期利益，寻求商业开发、项目运营、物业升值、特许经营、税收支撑等多种收益在较长时间维度下的资金综合平衡，让时间换空间、增量化存量成为可能。
第二、最小的都会功效控制单位。在片区综合开发历程中计划、融资、开发、招商、运营全流程联动，整体可控，让一个区域生长的一张蓝图绘究竟成为可能；一个片区就是一个工业功效区、一个新型都会社区，经过整体打造的片区会具备更高的资源密度、生态浓度，凸显都会生长活力。
第三，最佳的政企相助平衡点。一个片区的乐成一定是政府和企业演绎了一场和谐的双人舞，政府是片区综合情况营造的主体，企业是市场资源配置的主体，但在古板的开发模式下，政府与企业最后往往无可奈何地陷入“囚徒困境”，政府往往急于求成，应对缺乏，或是见好就收或是骑虎难下；企业初心不良，短视逐利，虎头蛇尾，还满口无奈。而片区综合开发的特点是全流程、长周期、可连续，契约化的长效均衡机制要求政府与企业利益捆绑，着眼久远，容纳更多利益相关者，各司其职，各担其责，实现共赢。
No.3片区综合开发怎么干
一经都会建设的大干快上时期已经围绕片区开发这个命题做过了诸多模式探索，从政府加入水平分类来看主要有三种古板经典模式：
第一，政企一体，一个班子两个牌子的完全政府操控模式，以北京经开区为代表的一批经开区都是这个模式，管委会直接加入治理与运营，政府即是运发动也是裁判员，没有市场抓手，效率和动力缺乏，目前这种模式已经未几；
第二，国有平台公司作为的投资开发主体，政府做后援的苏州工业园模式，像新加坡裕廊、张江高科、天津开发区、早期的蛇口工业园区，在开发区建设、新城开发的历程中这种模式逐渐成为了主流，但实质上的政企难分，界限难寻，增加隐性债务，收益机制不清晰、活力仍然缺乏等诸多问题也一直难以解决；
第三，完全市场化操作的二级开发运营模式，代表案例如各地的联动U谷，天安数码城等，通过土地招拍挂正常取得土地，这种完全市场化工业地产的操作模式，一般控制开发的片区规模较小，还难以规避以销售为主，运营不力等诸多问题。
在以上三种古板经典模式基础之上，片区综合开发是一个种与时俱进并尚需履践致远的都会营建立异模式。片区综合开发的实践路径上来看“政企契约相助”是生长主流偏向，一经以政府单边主导的重资产、高投入、长周期、行政化的古板路径渐入瓶颈，亟需市场化、高效率的多元社会资本利用进入增补，但它又往往具备较强的社会公益与公共产品效劳属性，政府不可失位，这些特点和PPP（公私同伴关系）的内涵要求与特点优势十分贴切，这也是为什么一经片区综合开发的PPP模式备受推崇。
PPP模式是一个片区综合开发的康庄大道，但却是想说爱你禁止易，围绕PPP模式实践，片区综合开发一直在摸着石头过河，至今中国片区综合开发也难得寻觅一个PPP模式的标准范本，从大连软件园“民办官助”的政企相助试水，到中原幸福固安工业新城“政府请客、企业买单”的政企相助大胆突破的惊鸿一瞥，代表性的政企相助案例往往都是差别天时、地利下个体企业与政府的突破实验，成绩突出，问题也不少，在目今的情况下并不具备当很强的参考意义。
而有关PPP的“执规律则、政策配套、操作指引”框架体系迟迟不可完善，财务部与发改委两个PPP模式的主导部分关于片区综合开发使用PPP模式的态度差别很大，虽然是发改积极、财务守旧，从2014年PPP模式推广起，片区开发PPP项目开始立项入库风起云涌，但随着中央关于土地供应与收益处理的管控力度增强， 财金〔2019〕10号文“10%”红线出台，片区开发PPP运动戛然而止。
虽然片区开发的PPP模式降温了，可是探讨片区开发政企契约相助模式的大幕可没有落下，在政策导向严控和现实任务倒逼之下，各地政府都在反思一经模式缺乏的同时，也在积极立异片区综合开发新模式，在这方面“西部之芯、魅力成都”体现突出，值得学习借鉴。
成都提出了一套“多主体共建共享、多环节融合推进、多渠道资金平衡”的片区综合开发营城新模式，成都推举这个打法已经不是搞试验搞研发，而是一项“自上而下”推动的系统工程，这项系统工程的提出者和推动者即是四川省委常委、成都会委书记范锐平，早在2019年范锐平亲笔撰写了《优化空间结构 重塑经济地舆 以工业功效区建设构建战略竞争优势》，他在通盘反思了古板造城模式毛病的基础之上，提出了“精筑城、广聚人、强功效、兴工业”的营城理念，坚持片区综合开发路径，以政府为主导，区域平台公司为主力军，建立政府与国企、社会资本、金融机构的利益平衡机制，通过不绝增强与专业化国际团队相助，为成都都会新城建设培育支柱工业，实现片区的差别化生长。
2020年，成都”东进“战略下的东部新区开发进入全面建设层面，整体开发思路是基于产城融合、建设时序、慢行通勤等因素，借鉴新加坡新镇开发模式经验凭据“4km×4km”的快速路网格，将整个新区划分为若干个空间界限清晰、主导工业明确、基础功效完善的片区，并以片区为基本单位，坚持政府主导、企业主体、商业化运作，转动生长、综合平衡的新区营城模式。那么这种营城模式与古板模式有何差别？新模式中几个要害角色值得剖析和讨论，他们划分是（市、区）政府、都会综合运营商，都会合资人。
空港新城四大片区+简州新城三大片区+淮州新城三大片区
空港新城四大片区： 天府奥体公园焦点区、航空智能智造园片区、三岔站TOD、未来医学城；
简州新城三大片区：龙马湖CAZ片区、沱江活力湾区、龙泉湖文化康养区
淮州新城三大片区：成都国际职教城片区、通航工业片区、产城融合示范区
政府：关于政府来说，政府是主导责任，不是政府的大包大揽，而是政府和片区的都会综合运营商形成一种优势互补，职责界限清晰的分工关系，一改以前即当裁判员又当运发动的角色，主要卖力六方面事情：1.计划体例审批；2.建设项目审批；3.实施征地拆迁；4.制定工业生长政策；5.包管区域资源要素供应；6.统筹社会事务治理。
片区综合运营商：从《东部新区导则》要求上来看资质要求比较宽泛，理论上社会资本、区属国企、央企及民营企业都可，但实际实践中一般就是政府支持的市属或区属国有企业。政府关于市属、区域国企企业担负都会运营商只是解决国企都会综合运营商资本金问题及片区之中的公共效劳购置问题，不在担负像古板模式下的授信、兜底、担负隐形债务危害，和企业划清界限，不增加其他欠债。都会综合开发运营商在这个模式下担负5个职责：1.有义务加入政府计划和都会设计的体例和优化；2.要卖力筹集开发建设所需资金；3.承�；∩枋┖凸残Ю蜕枋┙ㄉ�；4.卖力主导工业和配套商业的招商引资；5.担负整个区域的运维和政府授予的都会治理事情。
东部新区片区综合开发的都会综合运营商之一——成都交投
好比作为已经加入到东部新区片区综合开发的都会综合运营商之一，成都交投集团的主要事情围绕推动搭建三个平台展开。第一是开放相助平台，在项目的规、建、管各个环节，引进世界先进的企业开展相助，把最好的效劳资源引入进来，好比计划方面整合日建、墨睿等国际知名的设计团队相助，建设环节的中铁建、中电建建设领域行业龙头，开发环节的融创、绿城等，运营治理方面引进阿里、华为等效劳方。第二是资金包管平台，通过多元化的融资渠道发挥国有资本的发动效益，好比这种都会综合运营模式，很是受国家政策性开发银行的支撑，交投已经乐成地国家开发银行申请了政策性低息贷款98亿，同时聚集多家商业银行与金融机构，探索设立片区招商奖励基金，工业帮助基金等帮扶资金。第三，搭建要素支撑平台，在交投所卖力的淮州、简州片区开发中，围绕通航工业基地，十里立异长廊，搭建要素支撑平台，力图解决新兴工业在生长历程中，面临的应用场景，人才资源，研发设备的共享需求，引发营城阶段的动能。
都会合资人：政府明确要求都会综合运营商必须与国际、海内资金实力雄厚、并有资源整合能力、能够带来新工业、新业态的专业运营企业进行相助，与都会综合运营商紧密相助的专业运营企业就是都会合资人，在实践中对都会合资人要求很高，凭据《导则》要求需具备信用评级达AAA，上一年度海内行业排名全国 100 强以内，具备较强片区投资融资、计划建设、工业导入和运营治理能力，以及在海内主导片区综合开发、都会有机更新的乐成案例和经验等条件，能满足以上条件虽然只有央企。
实质上这种强势政府主导下的新型营城模式，就是ABO（授权-建设-运营）的升级版，这种模式适用于本开篇提到的那些财务比较充裕、工业基础比较好的重要都会圈的都会，这种模式下的片区综合开发是将原来相对低效的政府直接投资转换为高效的政府主导、企业操盘的相助投资，是从原来政府一家LP和GP角色全包办，到如今政府和企业合资成为大GP、小LP的新模式。这个模式下，政府差池收益进行兜底，不会过多影响既有的政府财务收入，不增加政府的欠债。平台公司饰演的不再是纯粹的行政指令下的投融资平台，但也不是直接成为一个彻底的市场化主体去加入竞争，而是转型为一个资源整合和汇聚平台的搭建方，是总操盘方和防火墙（一个真正的区域爆发长的市场化配置平台）。以“央企”为代表的都会合资人，工程项目仍然可以继续干，但不再有政府财务兜底，没有刚性兑付，不再是简单粗暴的BT模式拿了牢固收益就一了百了，而是需要用自身能力和资源导入，通过创立更多元的收入来解决支付问题。这种能够演绎起都会生长三方共舞的“危害共担、利益共享”模式正是一条深度城镇化阶段片区综合开发值得继续深度探索的路径。
深度城镇化阶段离不开片区综合开发的主旋律，片区综合开发也离不开公私相助的拳拳探索。
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