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商业模式视察：寻找消失的养老床位

导读： 面对扑面而来的老龄化浪潮，为加速建设养老效劳设施的系列政策铺天盖地而来，从开放行业准入、开办费补贴、福利彩票分红，到税收优惠，政策马力全开。然而，土地资源这个基础难题横亘在养老效劳业生长门路上，笔者从一则诡异的报道开始，与读者分享两则解决案例，提出解决难题之道。

NO.1

一则惊人报道

这篇6月份宣布的报道中写道，记者怕看错了数字，谨慎求证后才敢确认“2019年第一季度相比2018年底，全国养老床位消失了14万张”。而众所周知老龄化社会扑面而来，抵达人口总量的17%以上。另据“合众佑泽养老咨询”报道，第六次全国人口普查主要数据显示，老年人口比例以每年凌驾3%的速度增长，至2018年底老年人比例已经凌驾17%，预计2025年将抵达19.7%，到2020年都会人口养老金总额抵达28145亿元，到2030年，将增加到73219亿元。一方面是需求激增，另一方面却是效劳供应（床位）减少，这么诡异的现象，背后爆发了什么故事？

至2019年我国养老效劳主要形态仍是养老院。养老用度由床位费，护理费和餐费三部分组成。《社会政策研究》2019第2期宣布了北京大学人口研究所教授乔晓春对北京市458家养老院的视察报告。认为养老院最大整天职别是房租和员工薪酬。北京养老院员工在2016年拿到的平均月税后人为为2788元；同期北京市统计局宣布2016年度全市职工月平均人为为7709元。养老院员工税后人为平均水平只是北京市职工平均人为的36%！看来养老护理员人为并非是养老院最大的本钱。

北京市对养老院有过大笼罩面的政策性补贴。这份报告说“普查结果显示，北京市养老机构曾获得过政府财务补贴的比例高达82.7%”，报告还说“尽管北京市房租很高，并且泛起快速上涨的趋势，但养老机构能够获得政府提供房租补贴的单位则很少，只有3个机构。”占视察样本的千分之六。而在下方五类补贴金额中，房租补贴金额仅占1.6%。

可见，养老院身处房价高企的都会情况中，物业租金才是显性的最大本钱，但很难获得政策补贴。这关于第一季度消失的14万张养老床位，似乎有了较合理解释。养老院在没获得房租补贴情况下，自然把房租压力通报到消费终端，结果是大大都退休老人以其退休金水平，无力担负养老院房费。这份视察报告结论是：“在北京居住在养老机构，每月至少要花费3000元，最多要花费1万多元”，“北京市占（退休人群）70%的月总收入在5000元以下的老人完全不具备进入养老机构的可能，不管她们生活是否能够自理，只能是在家养老或在家接受照护。如果月收入是8000元钱，可以进入绝大大都事业单位和民办非企业养老机构；然而，不管你生活是能够自理、照旧半自理或完全不可自理，都缺乏以进入企业兴办的养老机构。”低廉的护工薪酬，高企连涨的房租，这是被视察的北京458家养老院的奇异生存状态。

NO.2

针对高房租的政策博弈

笔者在桂林见证了一座旧工厂被革新成现代化养老院的全历程。下图这座老厂房正在吊装笔直电梯井架，将被革新成养老院。

在什么地段的旧工厂才适合改做养老院呢？经过多年生长，当年的工厂区已成为都会配套设施完善，交通便当的人口聚集区，这种地段的旧工厂适合革新为养老院。这与许多咨询巨匠及读者们想象的“山清水秀，依山傍海”的景物地段大相径庭。下图是广东某著名工颐魅镇局部照片，在密密麻麻的衡宇当中，可以看到嵌入其中的蓝铁皮屋面厂房。其中就有准备革新成养老院的旧工厂。

工业小镇通常因其住宅用地和商业用地指标被邻近中心都会挪用，这些工业用地暂时没有转性质征地指标。目前大都戴上“创业园”，“电商效劳园”之类帽子在运作，其产权、用地性质和土地指标都稳定。关于把工业用地改养老效劳设施用地，领土资源部曾有过划定。见下图：

五年内可不增收土地租金或收益差价，不必变换用地性质，真是诱人，可惜该用地政策文件已于2019年4月份期满失效了。

NO.3

旧改投资的财务可行吗？

这座工厂大院建筑面积约3万平方米，目前用作网红创意园。就是网红们衣着狐仙衣裳，对着镜头饰演心情包那种拍摄园地，出租率接近四成。依靠网红狐仙来支撑工厂园区的资产性收益，其经营战略就跟狐仙一样不靠谱，明天“钱路”迷茫。

视察厂区周边可比月租金是18元至23元之间。参考桂林旧工厂革新养老院数据，每平方米建筑面积革新本钱控制在1100元比较合适。

由此估算出这座老工厂的革新本钱，每个房间40平方米室内面积，每房2床。革新后每平方米月租金45元，得出以下数据：

革新后每间房出租价格为4135元，其中含房租本钱2335元，公共效劳本钱1800元。养老院床位费属于资产性收益，在销售价格中占比56%，公共效劳费占比44%，属于效劳性收益。若以每个房间2床盘算，每个床位收费2068元，餐费另计。测算收费水平在三级都会与公建公营养老院相当，远低于一二级都会公建公营养老院收费水平。此旧改测算床位费属于“普惠性养老床位”水平，适合接纳退休金高于3000元的老人入住。

读者可能马上联想到“旧改投资回报期多长？”事实上本文开头引用的对北京458家养老院视察报告，也提到大大都养老院经营困难，较好状态只是微利，许多养老院要十年以上才华接纳投资款。而笔者相信，若在一二级都会买地开发养老院，是永远不可接纳投资款的。因为在经营五至六年后，设备中修及室内装修又要再次投资了。更况且从资金利息要求考虑，如果年度利息达不到10%以上，资本市场基础不感兴趣。所以目前都会土地价格情况下，想以低租金本钱开发养老院，最好利用旧物业革新。这个案例的估算结果是：3年租金收入累计可笼罩革新投资本钱，6年租金差额（45元减22元）即是投资本钱。从财务角度考虑，属于宁静可行，并具有较大抗危害能力。

NO.4

当下时机与前方出路

上述广西与广东两个用旧工厂改建养老设施案例，在近几年政策窗口期都是可行的。养老设施生长空间完全取决于政策走向，并非取决于老人效劳需求。焦点问题照旧都会土地供应。从政府角度看来，把工业用地改做住宅用地，那是天经地义的事情，改做养老效劳设施，那是勉为其难的事情，甚至有点“逆天行事”。因为把都会土地资源投放给劳动力人群，可以吸引新劳动力进入都会爆发劳动孝敬，进而繁衍新一代人口。如果投放到退休人群，并不可爆发直接劳动孝敬。况且养老效劳业免税，不可为地方政府带来税收。所以利用城镇街区尚存的旧工厂改做养老效劳设施，显然不是恒久政策。那份领土资源部宣布的《养老效劳设施用地指导意见》效力至2019年4月份已经期满。尚未见新的养老效劳设施用地政策出台。

目前政策对养老效劳业免税，开办养老院有床位补贴（有些都会每床补贴2万元），福利彩票的一半收入用作对养老院经营补贴。广州市曾宣布过一个“民政局第35号文”，允许养老院向入住老人收取一次性设备设施费。该项用度高达数万元至十几万元，且不可退回。除了土地政策之外，其他有关养老效劳业的政策都是充满阳光的，温暖的。而各地政府养老效劳设施生长目标也很清楚，就是要在某年某月前建成几多个床位那种《养老效劳事情生长纲要》。笔者跟踪过几处地方，却未见有养老设施用地供应政策和土地指标。社会资本也找不到进入养老效劳业的投资通道。

此处顺便说明，由地产商开发的各色“国际养老公寓”“颐养院”“生态健康城”与本文讨论的养老效劳设施性质完全差别。在商品房楼盘装置再多适老化设施，究竟照旧房地产开刊行为，就像一经名噪一时的杭州某地“全生命周期健康效劳社区”，当屋子卖完了，高科技康复院也就撤了。笔者在2019年初再次造访，听到社区治理人说现在提倡居家养老了。地产商终归要卖屋子赚钱，政府终归要卖土地收房产交易税。这才是硬原理。

笔者认为解决老龄化浪潮的基础出路不是增加养老院床位，更别指望增加养老效劳设施土地供应，唯有加速建设社区养老设施和帮助生长居家养老效劳体系。把养老效劳延伸到千家万户才是生长正道。至于那些已消失的养老床位也许找不回来了。

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